Ja, een camping is juridisch gezien vastgoed. De grond waarop de camping zich bevindt en alle vaste gebouwen zoals sanitairgebouwen, receptie en kantoren worden beschouwd als onroerend goed. Dit betekent dat campings onder dezelfde juridische regels vallen als ander recreatief vastgoed, met specifieke eigendomsrechten, belastingverplichtingen en investeringsmogelijkheden. Mobiele accommodaties zoals stacaravans hebben een aparte status, afhankelijk van hun bevestiging aan de grond.
Wat wordt verstaan onder recreatief vastgoed?
Recreatief vastgoed omvat alle onroerende goederen die hoofdzakelijk worden gebruikt voor vrijetijdsbesteding en toerisme. Hieronder vallen campings, vakantieparken, jachthavens, golfbanen en wellnesscentra. Het belangrijkste verschil met regulier vastgoed is de recreatieve bestemming die vastligt in het bestemmingsplan.
Deze vorm van vastgoed heeft specifieke juridische kaders. Zo mag je op recreatieterrein niet permanent wonen en gelden er vaak seizoensgebonden exploitatieregels. De Wet op de openluchtrecreatie en gemeentelijke verordeningen bepalen wat wel en niet mag op recreatief vastgoed.
Wat recreatief vastgoed uniek maakt, is de combinatie van vastgoed met een onderneming. Je koopt niet alleen grond en gebouwen, maar ook een bedrijf met omzet, personeel en vaak langlopende verhuurcontracten. Dit maakt de waardebepaling complexer dan bij gewone woningen of bedrijfspanden.
Is een camping juridisch gezien onroerend goed?
Volgens Nederlands recht is een camping inderdaad onroerend goed. De grond vormt de basis en is per definitie onroerende zaak. Alle gebouwen die vast met de grond verbonden zijn, zoals toiletgebouwen, wasruimtes en het campingrestaurant, vallen ook onder onroerend goed.
Het verschil tussen roerende en onroerende zaken op een camping is belangrijk voor de eigendomsrechten. Vaste gebouwen en installaties zijn onroerend goed en worden kadastraal geregistreerd. Stacaravans en chalets kunnen beide statussen hebben. Als ze op een fundering staan of vast verbonden zijn met nutsvoorzieningen, worden ze vaak als onroerend beschouwd.
De kadastrale registratie van een camping gebeurt op naam van de eigenaar. Alle vaste onderdelen worden meegenomen in de registratie. Dit is relevant voor de overdracht bij verkoop en voor het vestigen van hypotheekrechten. Mobiele kampeermiddelen zoals tenten en toercaravans blijven altijd roerende zaken.
Welke onderdelen van een camping vallen onder vastgoed?
De grond van de camping vormt de belangrijkste component van het vastgoed. Daarnaast behoren alle permanente gebouwen tot het onroerend goed: sanitairgebouwen, receptie, kantine, werkplaatsen en opslagruimtes. Ook vaste recreatievoorzieningen zoals zwembaden en speeltuinen zijn onderdeel van het vastgoed.
De infrastructuur van een camping behoort eveneens tot het vastgoed. Dit omvat:
- Verharde wegen en paden
- Rioleringssysteem en waterleidingen
- Elektriciteitskabels en verdeelkasten
- Vaste verlichtingsarmaturen
- Omheiningen en toegangspoorten
Het onderscheid tussen roerend en onroerend is soms lastig. Picknickbanken die vastgeschroefd zijn aan betonnen platen worden als onroerend gezien. Losse speeltoestellen zijn roerend, maar een in beton verankerde glijbaan is onroerend. Deze verschillen hebben invloed op de waarde en overdracht van de camping.
Hoe werkt de eigendom van kampeerplaatsen?
Bij volledige eigendom bezit de campingeigenaar alle grond en mag hij kampeerplaatsen verhuren. De meeste campings werken met seizoensverhuur of jaarplaatsen, waarbij kampeerders een standplaats huren maar geen eigendomsrechten krijgen. De campingeigenaar blijft volledig eigenaar van de grond.
Erfpachtconstructies komen ook voor in de recreatiesector. Hierbij is de gemeente of een andere partij eigenaar van de grond en heeft de campingexploitant een langdurig gebruiksrecht. Dit beïnvloedt de waarde en verkoopbaarheid van de camping. Bij erfpacht betaal je een jaarlijkse canon aan de grondeigenaar.
De rechten van kampeerders zijn beperkt tot het gebruik van de gehuurde standplaats. Ze mogen geen permanente wijzigingen aanbrengen zonder toestemming. Campingeigenaren hebben de plicht om voorzieningen te onderhouden en veiligheid te waarborgen. Bij jaarplaatsen gelden vaak specifieke regels over het plaatsen van schuurtjes of terrassen, die eigendom blijven van de camping.
Wat zijn de fiscale aspecten van een camping als vastgoed?
Campingeigenaren betalen jaarlijks onroerendezaakbelasting (OZB) aan de gemeente. Het tarief verschilt per gemeente en wordt berekend over de WOZ-waarde. Bij verkoop van een camping is overdrachtsbelasting verschuldigd, momenteel 10,4% van de koopsom voor niet-woningen.
Voor BTW geldt een complex systeem. Kampeerplaatsverhuur valt onder het 9% BTW-tarief. Verkoop van eten en drinken kent het normale 21% tarief. Als recreatie vastgoed makelaar zien we vaak dat ondernemers worstelen met de juiste toepassing van BTW-regimes.
Afschrijving op gebouwen en installaties is fiscaal aftrekbaar. Campinggebouwen mag je meestal in 20-30 jaar afschrijven. Voor investeringen in duurzame energie of milieuvriendelijke voorzieningen bestaan extra aftrekmogelijkheden zoals de MIA en Vamil. Het verschil tussen particuliere exploitatie en een BV heeft grote fiscale gevolgen, vooral voor de inkomstenbelasting versus vennootschapsbelasting.
Kan je investeren in een camping als vastgoedbelegging?
Investeren in een camping als vastgoedbelegging biedt interessante mogelijkheden. Het rendement komt uit twee bronnen: de exploitatie-inkomsten en eventuele waardestijging van het vastgoed. Gemiddelde rendementen variëren sterk per locatie en type camping, maar liggen vaak tussen 6% en 12% op het geïnvesteerde vermogen.
De risico’s verschillen van regulier vastgoed. Seizoensgebonden inkomsten maken de cashflow minder stabiel. Weersinvloeden en economische ontwikkelingen hebben direct impact op de bezettingsgraad. Daartegenover staat dat een goed gelegen camping met moderne voorzieningen een stabiele inkomstenbron kan zijn.
Financiering van een camping vraagt om specialistische kennis bij banken. Meestal financieren ze 50-70% van de aankoopsom, afhankelijk van de kwaliteit en track record. Waardebepalende factoren zijn:
- Ligging en bereikbaarheid
- Kwaliteit van voorzieningen
- Historische bezettingscijfers
- Staat van onderhoud
- Uitbreidingsmogelijkheden volgens bestemmingsplan
Belangrijkste aandachtspunten bij camping als vastgoed
Het bestemmingsplan bepaalt wat je met een camping mag doen. Controleer of uitbreiding mogelijk is en welke activiteiten zijn toegestaan. Sommige gemeenten beperken het aantal standplaatsen of verbieden permanente bewoning strikt. Milieuvergunningen zijn nodig voor horeca, zwembaden en evenementen.
Seizoensgebonden inkomsten vragen om goede liquiditeitsplanning. In de winter zijn de inkomsten minimaal terwijl vaste lasten doorlopen. Een buffer van minimaal zes maanden vaste lasten is verstandig. Let ook op achterstallig onderhoud, want dit kan forse investeringen vragen na aankoop.
Praktische tips voor kopers zijn: laat altijd een bouwkundige keuring uitvoeren, controleer alle vergunningen, analyseer minimaal drie jaar aan financiële cijfers en onderzoek de concurrentie in de regio. Voor verkopers geldt: zorg voor actuele vergunningen, onderhoud het terrein goed en houd een duidelijke administratie bij. Professionele begeleiding door een gespecialiseerde vastgoed makelaar helpt om valkuilen te vermijden en de beste prijs te realiseren. Wil je meer weten over de mogelijkheden? Neem dan contact met ons op voor vrijblijvend advies.